Битва за метры. Когда в Пензе лопнет «строительный пузырь»

В Пензе разгорается скандал, связанный сразу с двумя крупными застройщиками. Как это аукнется на рынке жилья?

Минус застройщик?

На прошлой неделе в СМИ прошла информация, якобы у экс-депутата, основателя «Термодома» Рафика Ибрагимова провели обыски. Об этом сообщал kommersant.ru со ссылкой на источник в силовых структурах. СМИ указывало: мероприятия проводились в связи с фактами подписания передаточных актов с дольщиками для доступа к средствам на эскроу-счетах. При этом гражданам якобы отдавали ключи от недоделанных квартир либо не передавали вовсе.

«Распространённая информация не соответствует действительности. Никаких следственных действий, обысков и иных мероприятий у основателя и руководителя холдинга Рафика Анверовича Ибрагимова не проводилось, — сообщают представители холдинга „Термодом“. — В публичной информации Следственного комитета Рафик Ибрагимов не фигурирует ни как подозреваемый, ни как обвиняемый. Таким образом, утверждения об обысках находятся на уровне неподтверждённых слухов».

Официальных комментариев, подтверждающих или опровергающих информацию «Коммерсанта», правоохранительные органы не давали.

Тем не менее картина вокруг «Термодома» вырисовывается не радужная. Весной заявлялось, что он значительно снизил темпы строительства, сроки сдачи некоторых объектов перенесены. Было возбуждено уголовное дело о мошенничестве, прокуратура начала проверку. Потом Федеральная налоговая служба подала иск о банкротстве. Но в октябре определение было возвращено заявителю. То есть дело о банкротстве заглохло. Региональные власти от комментариев воздерживаются.

«Министерство не является участником дела о банкротстве ООО «Специализированный застройщик „Термодом“ и не располагает сведениями по данному вопросу», — пояснили в Министерстве градостроительства и архитектуры Пензенской области.

В самой компании утверждают, что она работает в штатном режиме и выполняет все обязательства перед дольщиками и партнёрами.

Скандал коснулся и ещё одного крупного пензенского застройщика.

На прошлой неделе ТАСС сообщил: по уголовному делу задержаны экс-председатель гордумы Пензы Денис Соболев и бывший генеральный директор компании «Пензгорстройзаказчик» Иван Николаев.

Официальных комментариев от правоохранительных органов и здесь не поступало, но мутная история вокруг строительной компании развивается давно. Её деятельность критиковали на сессиях Пензенской гордумы. Счётная палата по поручению губернатора провела проверку и выявила нарушения.

Вопрос с «квадратом». Грозит ли застройщикам в Пензе волна банкротств? Подробнее

Всё только начинается?

Казалось, в регионе со стройкой всё хорошо. Отрасль шла вперёд семимильными шагами, радуя объёмами сданных многоэтажек. В прошлом году в Пензенской области обеспеченность жильём достигла 36,5 кв. метра на человека. Таким образом, в Сурском крае досрочно выполнили и даже перевыполнили поставленную президентом РФ задачу — указанный показатель должен лишь к 2030 году составить 33 кв. метра.

Чёрных красок в радужную картину добавила резко подорожавшая ипотека. По данным регионального Минстроя, к 1 сентября этого года непроданными оставались 17,5 тысячи квартир — это почти миллион квадратных метров жилья. Из них 3,8 тысячи квартир (242 тысячи квадратов) находятся в уже сданных домах, а 13,7 тысячи (735 тысяч квадратов) — это жильё в многоэтажках, которые ещё строятся.

То есть у застройщиков были основания для того, чтобы чувствовать себя неважно. Но даже в этой непростой ситуации не все строительные компании впали в анабиоз. Стройки в Пензе продолжаются. И после того, как стала понижаться ключевая ставка, Центробанк начал отмечать: число выданных ипотечных кредитов растёт. Риелторы добавляют: покупать квартиры стали потому, что теперь предпочитают вкладывать деньги, а не держать их в банках, как делали последние годы.

Так происходящее сейчас — начало системного кризиса или две частные истории, совпавшие по времени? Здесь коррупция, желание вывести средства или попытка остаться на плаву в сложной ситуации?

«Уголовное дело в отношении Дениса Соболева и Ивана Николаева лично для меня не было неожиданностью, — высказалась по поводу случившегося депутат городской думы Елена Падалкина. — Я ещё с 2024 года говорила о том, что в их деятельности могла быть коррупционная составляющая. Возможно, это связано с масштабным инвестиционным проектом по строительству домов на улице Измайлова, на который Пензгорстройзаказчик получил 1,2 млрд кредитных средств от Сбербанка под залог акций муниципальной строительной компании. На мой взгляд, это очень сомнительная сделка».

О том, «рукотворные» ли истории с двумя пензенскими застройщиками, покажут уже ближайшие месяцы. А эксперты пока советуют при покупке квартир в новостройках особенно тщательно изучать состояние дел у застройщика.

Комментарий

Заведующий кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью» ПГУАС д. э. н., проф. Сергей Баронин:

«Ситуация с „Термодомом“ действительно непростая. У застройщика не хватило денег, чтобы достроить заявленные дома. Однако он обещает, что обязательства перед дольщиками будут выполнены. В целом на рынке жилья уже давно сложилась ситуация: чтобы квартиры продавались, нужно менять подход. Но из-за уже имеющейся системы сделать это сразу не получится. Нужно предпринимать конкретные действия, иначе ситуация не изменится».

Мнение

Социолог Анатолий Бодров:

«„Строительный пузырь“ в Пензенской области раздували как минимум на протяжении трёх лет, и вот он грозит лопнуть. Чтобы этого не случилось, нужно было вывести менее крупных игроков, чего вовремя не сделали. Те темпы строительства, которые на протяжении всего времени нам демонстрировали, неминуемо должны были привести к проблемам в первую очередь у застройщиков. Но застройщики в таких случаях обычно надеются, что коснётся это не их, а кого-нибудь другого. А на деле получается так: три крупных застройщика из четырёх получают контракты на строительство социально значимых объектов, а один нет. Нетрудно догадаться, к чему это в итоге приводит».

Прямая речь

Заведующая кафедрой «Менеджмент, информатика и общегуманитарные науки» Пензенского филиала Финуниверситета кандидат экономических наук, доцент Вера Юдина:

«Ситуация, связанная с предполагаемым банкротством одного из крупнейших застройщиков нашего региона, очень неприятная, поскольку она касается и людей, купивших квартиры в недостроенных домах, и сотрудников компании, и инфраструктурных организаций в составе холдинга (управляющие, обслуживающие компании и др.). Это, безусловно, повышает отдельные риски. Однако на рынке пензенского жилья несколько застройщиков, которые достаточно уверенно держатся в сложившейся экономической ситуации. И негативная ситуация в одной компании — скорее сигнал для других организаций.

В целом сохранение ставки рефинансирования Банка России на уровне 14 % говорит о том, что ипотечные продукты остаются дорогими для большинства населения. Рост предложений на рынке новостроек может привести к тому, что продавать их застройщикам будет сложнее. И у компаний с высоким объёмом долговых обязательств могут возникнуть финансовые трудности (иногда вплоть до банкротства), некоторые проекты будут заморожены. Поэтому при выборе компании-застройщика необходимо обязательно проверить репутацию и финансовое положение. Это можно сделать на официальных государственных порталах, аналитических сервисах: наш.дом.рф (ЕИСЖС), ерз.рф (единый ресурс застройщиков), домклик от Сбербанка, СПАРК, СБИС и др. При приобретении строящегося жилья с использованием ипотечных продуктов (есть льготные программы) риски для покупателей снижаются при использовании эскроу-счетов. Деньги хранятся на особом счёте в банке до момента сдачи квартир и передаются застройщику только после выполнения всех обязательств».