Дарить и доверять. Росреестр рассказал, как купить жилье и не обмануться

Как не попасть на удочку мошенников? О чём нужно знать, прежде чем заключать договор о покупке жилплощади? Как правильно оформить договор дарения?

Об этом в ходе прямой линии penza.aif.ru рассказала руководитель Управления Росреестра по Пензенской области Оксана Романова.

Дети в доле

Елена Б., Пенза: Кто может заключить договор дарения? Что нужно учесть, прежде чем его оформлять?

Оксана Романова: Дарение недвижимого имущества может совершить как сам владелец этого имущества, так и его представитель по доверенности. Требования к ней изложены в статье 576 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимого имущества, заключаемые между гражданами, подлежат нотариальному заверению, нововведение касается всех сделок, даже среди близких родственников. То есть если вы захотели оформить такой договор – нужно идти к нотариусу. После этого он направляет документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности, что значительно экономит ваше время.

Михаил П., Кузнецк: Нужно ли согласие других собственников при оформлении договора дарения? Что делать, если другие собственники не согласны?

– Дарение доли – всегда безвозмездная сделка и не требует согласия на это других сособственников недвижимости. Разрешается их даже не уведомлять о процедуре. Исключение касается супругов, а именно совместно нажитого имущества. Если кто-либо из них решил подарить свою долю, потребуется письменное разрешение второго на сделку, заверенное нотариусом.

Как обезопасить свое имущество от мошенников? Подробнее

Ольга В., Пензенский район: Как и при каких обстоятельствах договор дарения или ряд условий, при которых он заключён, можно отменить?

– Из норм действующего законодательства следует, что отменить договор дарения можно по взаимному согласию участников договора дарения, заключив соглашение о его расторжении. Также договор дарения может быть отменён без обращения в суд в том случае, если даритель переживёт одаряемого, если данное условие было предусмотрено в документе (в соответствии с п. 4 ст. 578 ГК РФ). В иных случаях отменить дарственную на квартиру можно только в судебном порядке! А именно:

1. Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (в соответствии с п. 1 ст. 578 ГК РФ);

2. Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу её безвозвратной утраты (в соответствии с п.2 ст.578 ГК РФ). 

Алёна Г., Пенза: Свекровь продаёт 1-комнатную квартиру, я хочу купить у неё за маткапитал. Можно ли так сделать?

– Сделка возможна, форма договора простая письменная, необходимо согласие супруга (если это совместно нажитое имущество), государственная пошлина в размере 4000 рублей оплачивается покупателем. Все действия по оформлению осуществляются в МФЦ.

Наталья Л., Пенза: Сыну 14 лет. Может ли он оформить дарственную своей доли в квартире на одного из родителей?

– Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребёнка, она может быть признана судом недействительной. Оформить дарственную на кого-то из родителей нельзя.  Также взрослым не стоит забывать о том, что сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего только нотариальные.

Как подготовиться к сделке с недвижимостью? Подробнее

Собственника не существует?

Ульяна В., Сердобский район: Как оформить договор задатка при покупке квартиры, если представитель продавца (по доверенности) находится в другом регионе и приехать не может?

– В таких случаях, особенно когда продажа ведётся по доверенности, нужно проверить как саму доверенность, так и доверителя. Он жив? Доверенность актуальна? Если доверенности, скажем, два года или даже несколько месяцев, она может быть недействительна по ряду причин. Если и с доверенностью, и с доверителем всё в порядке (доверенность можно проверить на сайте notariat.ru, введя её реквизиты, а с доверителем лучше всего пообщаться лично), то сделку вполне можно совершить с помощью нотариуса.

Полина М., Пенза: С какими сложностями можно столкнуться при покупке квартиры? Как их избежать?

– Сложности могут возникнуть разные. Например, наличие актуальных арестов на объекте, долевая собственность с несовершеннолетними детьми, непогашенная ипотека, покупка квартиры за материнский капитал и так далее. Чтобы избежать проблем, мы советуем проверять перед покупкой как сам объект, так и продавца, не верить на слово, а запрашивать официальные документы из государственных органов. Основные характеристики объекта вы можете изучить самостоятельно на нашем официальном сайте во вкладке «Информация по объектам недвижимости онлайн» – наличие запретов, кадастровая стоимость – всё это вы найдете там. Советуем запрашивать у продавца выписку из ЕГРН, для того чтобы убедиться в собственнике жилья. Также советуем уточнять о тех, кто прописан в квартире, есть ли несовершеннолетние дети.

Сергей Д., Пенза: Какие документы необходимо проверить перед покупкой квартиры, чтобы не стать жертвой обмана?

– Мы всегда всем это говорим – перед покупкой любого объекта недвижимости не забудьте его проверить. Продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и прочее. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости. Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить. Кроме того, попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником.

Марина П., Пензенский район: Как проверить владельца квартиры через Росреестр?

– До 1 марта 2023 года можно было выяснить имя и дату рождения собственника, заказав на госуслугах выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), сейчас же эти данные носят закрытый характер. Если вы закажете выписку, то в графе правообладатель будет указано «физическое лицо». Здесь нужно просить самого продавца предоставить актуальную выписку из ЕГРН, если он отказывается, вас должно это насторожить. Получить выписку с актуальными данными о собственнике можно не только через МФЦ, но и онлайн бесплатно в личном кабинете. Заказать такую выписку не составит труда собственнику, а вы будете уверены в том, что он истинный, единственный владелец квартиры. 

Наталья Д., Пенза: Как правильно оформить сделку при покупке квартиры? На что следует обратить внимание?

– Покупка квартиры, как правило, проходит в три этапа, первый – это подготовка (здесь покупатель проверяет сам объект и продавца, просит все подтверждающие документы, согласовывается цена сделки), второй этап – это заключение договора купли-продажи, расчёт. Ну и третий, заключительный этап – это регистрация прав нового собственника у нас в Росреестре. Покупатель и продавец подают документы (договор, заявления, квитанцию об оплате госпошлины) через МФЦ или онлайн, после того, как права нового владельца зарегистрируют, можно забирать новую выписку из ЕГРН.

Павел Б., Бессоновский район: Можно ли подарить земельный участок, если он не отмежеван?

– С 1 марта 2025 года продать, подарить земельный участок, а также совершить с ним другую подлежащую регистрации сделку можно будет при условии содержания в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о местоположении его границ. Владелец недвижимости также не сможет поставить на кадастровый учёт или зарегистрировать права на здание или сооружение, расположенные на участке без уточнённых границ.

Вкладывать ли деньги в недвижимость? Подробнее