Дом без мечты. Покупатели коттеджей под Пензой остались без домов и денег

Хотели жить в собственном доме, а получили судебные тяжбы. Почему малоэтажное строительство именно сейчас в зоне особого риска?

Сказка за 5 миллионов

Собственный коттедж в три комнаты, участок земли в семь соток – и всё это недалеко от Пензы, в Бессоновском районе, – так выглядит мечта многих жителей в Сурском крае. Цена этой сказки – 5 млн руб­лей. За такие деньги новую квартиру в Пензе площадью более 80 квадратов купить непросто. Вот поэтому частного жилья в регионе строят примерно столько же, сколько многоквартирных домов.

«Ещё привлекло, что рядом была школа, а у нас ребёнок, – поясняет свой выбор ветеран СВО Александр М. – Я военнослужащий по контракту, мы жили на съёмной квартире, хотел иметь своё жилье. Отдали 300 тысяч рублей, стали оформ­лять ипотечный договор».

Дело было летом 2024 года. Александр надеялся на сельскую ипотеку, банк её одобрил. Но потом договоры на прежних условиях (в первую очередь – с процентами) заключать перестали. Об этом рассказали по всей стране. Сельская ипотека замерла и чуть не умерла.

«В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи... сумма 300 000 руб. подлежит возврату продавцом покупателю в течение трех дней» – это фраза из решения суда, который изучал документы, заключённые между Александром и застройщиком. Есть среди этих документов и допсоглашение. Согласно ему, если с банком, который предоставлял сельскую ипотеку, договор не будет оформлен, то продавец продаёт имущество (дом) и возвращает покупателю деньги. Указан срок возврата – не менее чем четыре месяца «со дня получения от продавца или покупателя уведомления о невозможности заключения основного договора».

Срок настал в апреле 2025-го, когда стало понятно, что сельской ипотеки Александ­ру не видать. Он, как установила фемида, написал письмо о расторжении договора, отправил по почте. Но денег не получил.

После этого и пошёл в суд, тот встал на его сторону и потребовал вернуть мужчине не только перечисленные застройщику деньги, но также штрафы и госпошлину.

Решение было вынесено в сентябре 2025 года. Но ситуация не изменилась. 

«Я звонил ещё перед командировкой на СВО, уточнял, он (застройщик) сказал, что денег нет», – рассказывал Александр.

К бабке не ходи! «Эффект Долиной» при продажах квартир проявился и в Пензе Подробнее

А дома перепродали

В такую историю попали сразу несколько человек, которые пытались купить коттеджи у ООО «Новый город».

У Руслана К. история с покупкой дома развивалась по такому же сценарию. Сначала была внесена часть суммы, потом грустная история с сельской ипотекой и непонятная ситуация с возвратом денег.

«Застройщик говорит: «Мы дом строили, деньги тратили» (хотя дом был готов, когда мы его шли смотреть), а я теперь виноватым остался, что ипотеку отменили, – недоумевает Руслан. – Хотя в рамках суда выяснилось, что наши дома уже продали другим». 

«Но мы построенные коттеджи не окупили, вынуждены были продать их дешевле. Если договор с ними (с первыми покупателями. – Кор.) был на 5  млн рублей, то потом мы дома продавали по 3,5 млн рублей, чтобы выплатить долги своим кредиторам, – утверждает сейчас гендиректор ООО «Новый город» Николай Л. – Они решили обогатиться за счёт сверх полученных денег, использовали закон о защите прав потребителей, который предусматривает штрафные санкции. Сельскую ипотеку отменили, а я здесь при чём? Берите ипотеку под 25 % годовых, какие сложности? Я готов заключить мировое соглашение, но лишних денег им платить никто не будет. Пусть берут долгами, мне сейчас должны 45 млн рублей, и я тоже сужусь. Готов отписать им часть долгов». Вот только, по словам застройщика, в разговор сейчас с ним истцы не вступают. Не доверяют?

«Новостройки сносить не будут». Галкин: цены на квартиры достигли предела Подробнее

Дело тонкое

Как указывается на сайте судебных приставов, в отношении ООО «Новый город» действует сразу несколько исполнительных производств. Пока полностью суммы по ним не выплачены. Еженедельник penza.aif.ru направлял запрос в Управление службы судебных приставов по региону с просьбой объяснить, почему деньги с должника не взыскиваются. Прошёл почти месяц, но ответа в редакции так и не видели.

Сайты бухгалтерской документации сулят компании-застройщику грустную судьбу: доходы и выручка в 2024 году падали, финансовые риски оцениваются как высокие.

О том, что у строительных фирм могут начаться банкротства, предупреждают уже давно: ипотека стала менее доступной, жильё начало продаваться гораздо хуже. Летом прошлого года в Ассоциации строителей Пензенской области говорили о том, что непроданными остаются 20 тысяч квартир в новостройках. Этой зимой губернатор говорил о 12 тысячах нереализованных квартир.

Правда, банкротство – дело тонкое. Как показывает практика пензенских компаний, закрытие фирмы не означает, что её хозяин перестанет заниматься бизнесом и всю оставшуюся жизнь будет платить долги. Бывает, что после процедуры банкротства предприниматели возвращаются на рынок со вновь созданными компаниями и немалыми деньгами.  

Квартиры под снос. 43 аварийных дома расселят в Пензенской области Подробнее

Комментарий

Заведующий кафедрой „Экспертиза и управление недвижимостью“ ПГУАС д.э.н., проф. Сергей Баронин:

«Экономический  срок жизнь застройщика – не более  3-5 лет. После ввода объектов в эксплуатацию часто застройщик закрывается. Это обычный механизм защиты от рисков и ответственности. Часто для исполнения гарантийных обязательств трудно найти исполнителя. И судиться не с кем.  А для нового строительства те же самые учредители могут создать новую компанию. 

В современных условиях турбулентной экономики и сокращения господдержки первичного рынка за счет льготной ипотеки,  сокращаются спрос, объемы продаж жилья и  неизбежно увеличиваются риски банкротства застройщиков. В этих условиях маленькие и средние компании максимально склонны к банкротству и закрываются, остаются только наиболее крупные - рынок монополизируются.

Первичный рынок жилищного строительства сейчас работает в рамках проектного финансирования и здесь все застройщики, в основном, – крупные холдинговые компании. Каждый объект – это отдельное юрлицо под конкретный объект с ограниченным сроком жизни.

В малоэтажном строительстве традиционно небольшие организации типа ООО или ИП. В отдельных случаях договора даже и не заключаются. Поэтому сегодня гражданам надо быть особенно внимательными, заключая со строительными подрядчиками  или застройщиками договор. Сейчас найти добропорядочного подрядчика  с длительным и надежным сроком работы очень тяжело.Процедуры передачи денег и ответственность за сроки и качество работ должны быть строго прописаны в договоре. Небольшим фирмам в сложных ситуациях легче закрыться, а потом открыться под другим именем. 

Считаю, что должны быть дополнительные законодательные инициативы на федеральном уровне по стимулированию создания в строительстве долгосрочной работы надежных эффективных  застройщиков и подрядчиков».