10 августа в России отмечают День строителя. Подешевеет ли ипотека после снижения ставки ЦБ? Будут ли расти цены на жильё дальше?
На вопросы penza.aif.ru ответил директор Ассоциации пензенских строителей, председатель Общественного совета при Минстрое Пензенской области Виктор Галкин.
Штучные явления
Ирина Акишина, penza.aif.ru: Виктор Александрович, в конце 2024 года региональный Минстрой говорил, что в Пензенской области в построенных домах не продано почти 14 тысяч квартир. Эта цифра изменилась?
Виктор Галкин: Она стала ещё больше. Сейчас продажи – это штучные явления.
– А почему тогда цены не снижаются?
– Строители уже построили дом, вложили средства, затратили деньги на материалы. Ну как можно устанавливать цены ниже? Кроме того, их диктуют и банки. Я сейчас говорю об эскроу-счетах (на них хранятся деньги за покупку квартиры в строящемся доме, застройщик получает их только тогда, когда дом сдан. – Кор.). Вот тут один момент я не могу понять. Сейчас так получается: покупатель отдал деньги за квартиру банку, не застройщику (!), эти деньги лежат на счёте, но при этом гражданин не получает за это ни копейки процентов. А банк даёт средства застройщикам в кредит по установленной им ставке. Где такое ещё есть? Только у нас.
– Эскроу-счета были созданы, как заявлялось, чтобы защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков…
– У нас всё было налажено. Если я застройщик, то обязан застраховать дом. В случае если он не будет построен, расходы дольщиков покроет страховка. Кроме того, застройщик отвечает перед дольщиками своим имуществом.
– Нередко бывало, что страховые компании оказывались связанными со строительными фирмами и разорялись вместе с ними. Имущества у застройщика, когда он объявлял себя банкротом, тоже оказывалось недостаточно, чтобы возместить траты дольщиков. Деньги часто просто выводились за рубеж.
– В том числе для этих целей был создан компенсационный фонд у саморегулируемой организации строительных фирм. Это такая их своеобразная солидарная ответственность. Возьмите деньги из него! Но ведь никто ещё не брал. Вместо этого работы в недостроенных дома заканчивали за счёт государства, то есть за счёт нас, других налогоплательщиков. Зачем государство влезло в это дело?
А потом банкиры увидели, что денег полно в строительстве, и провели закон с эскроу-счетами. Который выгоден в первую очередь им.
Достигли предела
– На прошлой неделе уменьшили ставку рефинансирования. Это хоть на что-нибудь повлияет?
– Нет. Я подсчитывал, если сегодня брать ипотеку, ежемесячный платеж составит 150–170 тысяч рублей. Это где у нас такая зарплата? У нас 60 тысяч рублей в среднем в месяц получают в регионе.
– Когда у нас была льготная ипотека в 2–3 %, цены на жильё резко выросли. Нет ли опасения, что, если ставка ЦБ понизится, они опять начнут резко расти?
– Нет. Мы уже достигли предела. Квартиры стали дорожать, когда начала повышаться цена на металл. Было 33 тысячи рублей за тонну – стало 83 тысячи. То есть стоимость выросла в 2,5 раза. Вслед за этим начали дорожать и другие материалы. А строитель никогда не останется без денег, он все свои траты включает в стоимость.
Но в последнее время стройматериалы не дрожают значительно. А сейчас, в ситуации, когда у нас примерно 20 тысяч квартир остаются непроданными, не думаю, что цены будут скакать.
У нас и план по сдаче жилья в эксплуатацию в регионе снизили. В прошлом году он составлял 980 тысяч кв. метров, в этом – 700 тысяч кв. метров. Хотя я не понимаю, зачем здесь устанавливать план. Все застройщики – коммерческие фирмы. Если жильё востребовано – они его строят. Если нет, то зачем его строить? Но у нас по-другому: ты должен построить и всё. А теперь фирмы должны нести расходы на содержание этих непроданных квартир.
– Насколько высока вероятность того, что строительные компании начнут разоряться?
– Запас прочности у них есть. Но он небесконечный, конечно. Лет 5–10 продержаться.
– Сносить новостройки, как в Китае, не будут?
– В Китае целые города пустые стоят. А у нас в домах пусть несколько квартир, но продано. Кто же такие многоэтажки начнёт сносить? Строители – народ закалённый, они надеются на лучшее. А оно напрямую зависит от ставки рефинансирования. У нас экономика, видишь ли, разогрелась, и из-за этого мы ставки задрали! Так мы сейчас напрочь эту экономику заморозили. Не зря зам. председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин сказал, что при существующей ставке ЦБ мы в 2026-м и два дома не построим.
Делать прогнозы – дело неблагодарное. Но я думаю, что к концу года ставка понизится до 13–15 %. А вот спрос пойдёт, когда она будет меньше 8 %.
Заморозили экономику
– У нас 65 % жилья – это индивидуальное жилищное строительство. Нет ли опасения, что жители региона променяют коттеджи на квартиры, потому что построить свой дом дешевле?
– Это только кажется, что дешевле. Затраты на материал такие же, на подведение коммуникаций денег может потребоваться ещё больше. Думаю, эти ниши (частное жильё и МКД) останутся, как и сейчас, 50 % на 50 %. До 35 лет никто не хочет жить в частном доме, молодежь любит находиться там, где шумно и людно. А вот после 35 лет уже задумываются о своём коттедже.
Знаете, почему много рабочих в строительстве частных домов? Там контроля нет. Заказчики оплачивают работы налом. Как шабашники там были, так и остались. И они работают только в сезон.
– У нас на строительном рынке лишь несколько групп строительных компаний. Есть мнение, что они договариваются между собой, в том числе и по поводу цены…
– Стоимость квартиры в городе определяется расположением дома. На Севере одна цена, на ул. Зеленодольской – другая, в Терновке – третья, в центре – четвёртая, а в Арбекове – пятая. А цены повышаются из-за удорожания материалов, а не из-за каких-то договорённостей.
Ребята из Средней Азии
– Есть мнение, что одна из проблем строительства – это кадровая, и связана она в первую очередь с мигрантами. Мы можем сейчас от них отказаться?
– В данной ситуации нет. Нам надо готовить свои кадры. Я об этом говорил ещё 10 лет назад. А мне отвечали: «Ничего страшного, мы всегда наберём ребят из Средней Азии».
– И чем они плохи?
– Они не плохи. Почему в них заинтересованы работодатели? Потому что они не курят, работают с 7 утра и до 8 вечера, платить им можно меньше. Но они работают у нас сезонно. Как грачи: весной прилетели, осенью улетели. А у нас самые сдаточные месяцы – это октябрь, ноябрь, декабрь, именно в это время сдаются новостройки. А кто работать-то будет, если рабочие уехали?
– Считается, что работодателям выгоднее приглашать мигрантов, потому что им можно платить серую зарплату и таким образом экономить на налогах. Согласитесь с этим мнением?
– Нам надо пересматривать налоговое законодательство. Оно должно быть гибче. У нас только фирма организовалась, ещё ничего произвести не успела, а ей уже пишут: вы должны заплатить такую-то сумму налогов. Но какое-то развитие должно быть, какие-то льготные периоды! В других странах организация приняла на работу сотрудника – ей уменьшили ставку налога. В этом случае руководитель заинтересован в том, чтобы нанимать работников официально, а не скрывать их. А сейчас наоборот.
– Сегодня миграционная политика ужесточается. Это окажет влияние на строительство?
– В данной ситуации нет. Те люди, которые реально приехали работать, они и будут работать. А те, кого сейчас гонят в шею, здесь и не нужны совсем. Только бандитизм из-за них разводим. Они даже по-русски говорить нормально не могут. Строительство сейчас просело, но именно в этот период нужно больше работать со своими людьми, предлагать более серьёзные заработные платы, заинтересовывать. Не разговаривать с работниками свысока.
– А у нас разговаривают свысока?
– Среди молодых начальников нередко встречаются хамоватые. В Советском Союзе руководителей специально готовили, работала целая система. Сейчас по-другому. И вот получается, что на одном предприятии директора уважают, потому что он зарплаты достойные начисляет и премии платит, льготы для работников устанавливает, праздники для них организовывает. А другие хозяева думают только о том, как бы машину себе новую купить. А ведь деньги им работяги приносят.
Но последние лет пять ситуация меняется. Всё-таки больше сейчас вкладываются в то же оборудование. Сейчас у дорожников более 40 новых асфальтобетонных заводов. У нас такого не было никогда.
И за кадры мы сейчас боремся. Я в рамках профориентационной работы ездил, встречался с выпускниками и их родителями, объяснял, насколько востребованы рабочие профессии. Так у нас сейчас поступить в колледж архитектуры и строительства сложнее, чем в университет. Мы и для повышения престижа профессии много делаем. В очередной раз будем открывать Галерею почёта. Я всегда считал: там должны быть не генеральные директора и не генеральные конструкторы, а передовики производства. И сейчас, когда мимо этой доски проходят, а она стоит в центре города, люди смотрят и гордятся тем, что знают человека, чей портрет там висит.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
Баронин: ипотечная ставка в 18% ещё велика, чтобы повысить спрос на жильё 
На 27,7% в Пензенской области снизился ввод жилья 
47 место занимает Пензенская область в рейтинге по доступности жилья 
Дарить и доверять. Росреестр рассказал, как купить жилье и не обмануться 
9 место заняла Пенза в рейтинге по строительству жилья в России