Недвижимые парадоксы
В последнее время рынок недвижимости лихорадит. Ушли в прошлое времена, когда ситуация была относительно стабильной. Есть диаметрально противоположные мнения. Кто-то говорит, что цены на квартиры в 2016-2017 годах просто рухнут вниз, кто-то утверждает совершенно обратное. Но большая часть аналитиков сходится во мнении, что ждать серьезного снижения цен на рынке недвижимости вряд ли стоит.
Главный парадокс сегодняшнего дня заключается в том, что одновременно идут два прямо противоположных процесса. С одной стороны, цены на недвижимость снижаются, а с другой – растут. Специалисты отмечают снижение количества сделок (в некоторых сегментах рынка оно составляет до 40%), что приводит к снижению цен. Но, с другой стороны, риэлторы отмечают, что цены на квартиры в новостройках либо стоят на месте, либо растут на 1-2% в месяц.
Причина такой ситуации кроется в том, что количество квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию в 2015 году, по сравнению с 2014 годом, стало больше. В то же самое время наблюдается спад покупательской способности населения. А это, в свою очередь, привело к избытку предложения, и инвесторы проектов сейчас вынуждены выходить на рынок с ценами, которые привлекательны для сегодняшнего потребителя.
Но так долго продолжаться не может, поскольку строительная отрасль напрямую зависит от многих других отраслей промышленности. А в них мы наблюдаем постоянный рост цен. Этот рост вызывает повышение себестоимости строительства, что и приводит к росту цен на квадратный метр.
Многие потенциальные покупатели жилья в новостройках сейчас заняли выжидательную позицию, рассчитывая на то, что цены либо в 2016 году, либо в 2017-м должны стать еще ниже. Но специалисты не рекомендуют на это рассчитывать. Даже если завтра, что невероятно, все материалы на стройки начнут поставлять дешевле на десятки процентов, к кардинальному снижению цены это не приведет. А поскольку снижения цен на материалы не ожидается, то ждать снижения цены квадратного метра не приходится.
Все взаимосвязано
Читать рассуждения аналитиков и специалистов в области недвижимости можно бесконечно. Но, как говорится, лучше обо всем узнать из первых уст, от тех людей, кто непосредственно занимается строительством и продажей квартир в Пензе и области. Мы побеседовали с представителями нескольких крупных пензенских компаний-застройщиков, и узнали, что же сейчас происходит на рынке и чего стоит ждать в будущем.
«Большая часть строительных материалов, которые используются при возведении наших домов, мы производим сами, - рассказал нам генеральный директор строительного холдинга «Термодом» Рафик Ибрагимов. – Благодаря этому у нас есть определенная «подушка безопасности», которая позволяет нам избежать резкого скачка цен. Мы стараемся держать их в определенном диапазоне. Но ситуация складывается так, что в одиночку мы их удержать все равно не можем. Очень многое зависит от тарифов на железнодорожные и автомобильные перевозки, от налогов, которые мы платим за дома, в которых еще есть нереализованные квартиры, от тарифов на энергоносители и так далее. Эти тарифы постоянно растут, что оказывает существенное влияние на себестоимость продукции».
По словам Рафика Ибрагимова, большое влияние на рост цен оказывает и привязка стоимости такой продукции внутреннего производства как металл или цемент к мировым ценам.
«Если на сегодняшний день мы говорим, что металл, условно, стоит 100-200 евро за тонну, то он и будет стоить столько же, - отметил Рафик Ибрагимов. - И внутренним производителям этой продукции выгодно ее продать за рубеж, за валюту, чем за рубли здесь. Поэтому цены и на цемент, и на арматуру, и на многие другие материалы будут повышаться. Дешевый рубль, с одной стороны, это хорошо, а с другой стороны баланс мировых цен будет выравниваться. Естественно, что это будет сказываться на себестоимости продукции».
Трудности испытывают все
Тем не менее, несмотря на все кризисные явления, количество желающих приобрести жилье не уменьшается. Об этом говорят все риэлторы и сами компании-застройщики, которые занимаются реализацией квартир в собственных домах.
«У нас ежедневно идет огромный поток людей, которые желают приобрести квартиры, - отмечает Рафик Ибрагимов. - Они приходят, интересуются, спрашивают. Но, к сожалению, для многих этот процесс на стадии интереса и заканчивается. Ставки по ипотечным кредитам довольно-таки высокие, поэтому позволить себе его могут далеко не все. И это серьезная проблема. Причем, проблема не местного, а федерального уровня. А государство сегодня сбросила эту проблему на застройщиков. Вроде бы, это ваш бизнес, вы сами с ним и разбирайтесь. Но мы-то предоставляем жилье гражданам России, поэтому, я думаю, что государство должно также здесь участвовать».
«Сейчас три отрасли в России имеют отставание. Одна из них – строительство, - говорит генеральный директор ОАО «Пензастрой» Валентин Журавлев. - А причина одна – деньги. Сейчас у нас отсутствуют договора на реализацию недвижимости. Квартиры людям нужны, а они не могут их купить потому что не получают зарплату, уверенность в завтрашнем дне отсутствует. Мы же в свою очередь продолжать строительство без заключения договоров не можем. За последние несколько месяцев продажи квартир упали в семь раз! Если в ноябре прошлого года мы заключили договоров на 350 миллионов рублей, то в этом только на 50 миллионов. В такой ситуации мы предоставляем своим сотрудникам свободу действий. К примеру, отпуска без содержания на неопределенный срок. Кто-то из наших сотрудников уволился, но перед этим поинтересовался: «Пройдет трудное время, мы к вам вернемся. Возьмете?»
«Спрос на недвижимость у пензенцев совершенно очевидно упал, абсолютно пропорционально снижению общей покупательной способности населения. Тем не менее мы констатируем ежедневные продажи, а значит не все так безнадежно на рынке жилья, - комментирует ситуацию Сергей Бегишев, заместитель директора строительной группы «Рисан». - Изменилась структура спроса. Сейчас покупают самое недорогое жилье, для жизни здесь и сейчас. Мало кто рассматривает покупку квартир, как способ сохранить и приумножить денежные средства. Видимо, накопления граждан на исходе. Это подтверждает и тот факт, что сегодня едва ли не 2/3 всех сделок с жильем в нашей компании происходят через ипотеку. Отсюда и ошеломляюще низкие проценты по ипотеке, за которыми скрывается просто скидка от компании. Одним словом, сейчас самое время покупать квартиру. Наш внутренний девиз: «Все идет по плану!». Мы не вносили никаких корректив в связи с изменением финансовой ситуации в стране. Мы будем строить столько, сколько могут покупать. Обдуманность действий порождает стабильность. А это в нашем деле главное».
Локомотив экономики
Строительство – это не просто самая мирная отрасль промышленности. Если смотреть в глобальном масштабе, то можно с уверенностью говорить о том, что строительство является настоящим «локомотивом экономики». На стройке «завязано» огромное количество производств: начиная от добычи песка и щебня и заканчивая предоставлением телекоммуникационных услуг. И если строительство идет на спад, то такой же спад неизбежно возникает в других отраслях. Именно поэтому, по мнению пензенских застройщиков, сейчас мы наблюдаем общий спад в экономике.
«В 2014 году наш президент сказал, что вопреки всем ожиданиям, экономика России не рухнула, и что впервые за всю историю и СССР, и Российской Федерации, было сдано рекордное количество квадратных метров жилья, - сказал Рафик Ибрагимов. – Сразу же возникает вопрос - а что вытащило экономику, что не позволило ей рухнуть? Стройка и вытащила. В этом году строительная отрасль лишилась прежней поддержки и провалилась. И сразу же посыпалась вся экономика. Вы посмотрите, сокращение практически на всех предприятиях. Мы тоже вынуждены сокращать и издержки, и работников. Соответственно, начал падать уровень заработной платы. Отсюда и заявления ритейла о том, что продажа продуктов питания упала на 10-15%».
«У «Рисана» никогда не было откровенно социального жилья, а потому пока не могу сказать, как отразиться на нашей работе принятый в Пензенской области закон о компенсации за счет бюджета выплат процентов по ипотечным займам участников программы «Жилье для российской семьи» - тем более, что и сам закон принят совсем недавно, - говорит Сергей Бегишев. - Но думаю, что гораздо больше на объемах продаж сказывается снижение банковских ставок по ипотеке, а также так называемая «скрытая скидка» - компенсация строительной группой разницы между тем, что предлагает банк, и тем, что в итоге мы предлагаем покупателю. Стабильность – это главное в нашей отрасли».
Снизить стоимость не получится
В связи с этим сейчас пензенские застройщики очень осторожны в своих планах на будущее. Компании «замораживают» проекты, вынуждены идти на сокращение издержек. Это все меры вынужденные. И политика компаний приобретает вид «меньше, но дороже».
«Сокращение объемов продаж будет неизбежно, - считает Рафик Ибрагимов. - Раньше мы закладывали объекты уже на 2017 и 2018 годы. А сейчас просто сократим объемы на 50%. Например, на 2017 год мы пока не заложили ничего. Никакого смысла в этом нет. И это не только мы, такая ситуация по всей стране. А это приведет к резкому скачку цен именно в 2017-2018 годах. Из-за того, что не будет готовых площадок, которые просто не под что закладывать».
«В этом мы году мы сдаем шесть домов. В следующем году мы выполним все свои обязательства, которые обещали. И строительство продолжится, конечно, чуть медленнее, но качество не изменится, - подчеркивает генеральный директор «Пензастроя» Валентин Журавлев. - Снижения цен ожидать не стоит. Наоборот, цены на недвижимость будут постепенно расти. Взять хотя бы тот факт, что строительный материал с годами дешевле не становится, оформление бумаг тоже обходится в «копеечку». А в октябре на застройщиков легло еще одно бремя – страхование квартир. Страховка одной обходится от 50 до 100 тыс. рублей.
Кстати, по словам Журавлева, когда были предыдущие кризисы, цены на квартиры действительно падали. Сейчас же так делать – хоронить себя.
«Снижения цен на рынке недвижимости ждать бессмысленно, - подчеркивает заместитель директора строительной группы «Рисан» Сергей Бегишев. - Вроде бы, любая компания в сложной для страны ситуации должна идти на снижение цен, но на практике это приведет к еще большей остановке рынка. Люди замрут в ожидании продолжения удешевления, и это будет нарастать, как снежный ком. Поэтому дешеветь квартиры в Пензе не будут».
Как видно изо всего вышесказанного, ситуация в строительной отрасли на данный момент не самая оптимистичная. Но, тем не менее, строители смотрят в будущее с осторожным оптимизмом. При этом они полностью уверены в том, что искать выход из сложившегося положения нужно всем вместе, и бизнесу, и власти, поскольку в одиночку выбраться из кризиса очень сложно.
Требуется совместная общегосударственная программа, которая позволит решить проблемы не только строительной отрасли, но и очень многие социальные проблемы страны в целом.
Ведь возможность иметь собственное жилье дает людям уверенность в будущем, позволяет не только спокойно и комфортно жить, но и обеспечивает достойное будущее всей страны в целом. И чем быстрее такая программа будет разработана, принята и реализована, тем лучше.
Свое поможет. Что предлагает пензенцам местный производитель лекарств 
Спортивные чиновники. Пенза выиграла турнир Совета Федерации 
Заморозке не подлежат. Почему рост тарифов неизбежен 
Мэра Пензы выбрали тайным голосованием 
Такой День строителя. Как «Пензастрой» встретил свой праздник