Эффект Долиной. Говоря о нём, граждане сейчас имеют в виду не долгую карьеру на сцене и не умение хорошо выглядеть в солидном возрасте. Здесь речь идёт о странной тенденции, которая захватила рынок жилья в стране.
Как купить недвижимость и при этом не потерять её и заплаченные деньги?
Обманутые
Истории, когда человек, поверив мошенникам, оказался без жилья, есть и в Пензенской области.
«Например, в начале этого года 61-летняя жительница Каменки под влиянием аферистов продала свою квартиру и осталась и без денег, и без жилья, – рассказывает руководитель пресс-службы УМВД России по Пензенской области полковник полиции Ольга Евдокимова. – В 2023 году 65-летняя жительница областного центра после разговора со злоумышленником по телефону, который убедил её в том, что некто пытается оформить от её имени доверенность на продажу квартиры, также потеряла и деньги, и недвижимость. В таких случаях всегда возбуждаются уголовные дела по признакам преступления, квалифицируемого как мошенничество, совершённое в крупном или особо крупном размере. Сотрудники органов полиции предпринимают все возможные действия по розыску и возврату денег, отданных потерпевшими мошенникам».
Но раньше юристы в таких случаях предупреждали: вернуть квартиру назад трудно, потому что тот, кто её приобрёл, – как правило, добросовестный покупатель. И он не виноват в том, что один обманул, а другой обманулся.
Ситуация изменилась в этом году.
О том, как Лариса Долина сначала продала свою квартиру, поверив аферистам, а потом смогла забрать её у нового владельца – Полины Лурье, рассказывали чуть ли не все СМИ в стране. В российской практике раньше, казалось, такое было нечастым явлением. Особенно удивило, что деньги Лурье так и не вернули. Покупательница осталась и без жилья, и без заплаченных за него миллионов.
Похоже, пример оказался заразительным.
В ноябре в Российской гильдии риелторов забили тревогу.
«Количество судебных споров, в которых бывшие хозяева пытаются вернуть недвижимость после сделки, за год выросло на 15–20 процентов», – процитировали экспертов РГР в «Парламентской газете». Сценарии в таких делах нередко одинаковые: пожилой человек сначала продаёт своё жильё, а потом идёт в полицию с заявлением, что он совершил сделку, поверив преступникам. И поэтому требует вернуть квартиру обратно.
Происходит ли такое в Пензенской области?
Случаи единичны
«Случаи, когда заключённые сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, расторгаются, периодически происходят. Но это единичные факты. За последнее время в нашем регионе они расторгались на добровольной основе, – отмечает руководитель Управления Росреестра по Пензенской области Оксана Романова. – И увеличения их числа мы не видим».
Правда, ситуация может поменяться.
«В моей практике не было случаев, когда продавец возвращал себе квартиру «по сценарию Долиной», – обращает внимание риелтор Анна Баронина. – Но от коллег знаю, что сейчас на рассмотрении в пензенских судах находится несколько похожих дел. Насколько я знаю, решения по ним ещё не приняты».
В пресс-службе Пензенского областного суда пояснили: решения по делам, которые напоминают «схему Долиной», в Сурском крае не выносили. Пензенские судьи, похоже, не торопятся присоединяться к спорным вердиктам коллег из других регионов.
А что делать в такой ситуации покупателям?
Долина не поможет
Федеральные СМИ рассказывали: теперь граждане боятся покупать жильё на вторичном рынке и раскупают новостройки.
«Конечно, люди сейчас переживают из-за «эффекта Долиной». Покупатели интересуются, кто продавец, в каком он возрасте, какое у него состояние здоровья, – рассказывает Анна Баронина. – Чтобы обезопасить покупателя, мы в таких случаях просим продавца оформить справки в наркологическом и психоневрологическом диспансере (таким образом выясняется, является ли он дееспособным на момент сделки – Корр.). Кроме того, внесли в договор пункт, где специально оговаривается: на момент подписания документа продавец не находился под влиянием третьих лиц. Я бы рекомендовала также проводить беседы с соседями, родственниками, чтобы полноценно владеть дополнительной информацией о продавце или покупателе. Но в целом не могу сказать, что история с Долиной как-то сильно повлияла на рынок недвижимости в Пензенской области. В том числе не могу подтвердить, что стали меньше покупать вторичное жильё».
«И увеличения продаж в новостройках мы пока не видим, – добавляет директор Ассоциации пензенских строителей, председатель Общественного совета при Минстрое Пензенской области Виктор Галкин. – Квартиры начнут покупать только тогда, когда снизится ставка по ипотеке».
В целом рынок сейчас в «подмороженном» состоянии. В 2024-м на учётно-регистрационные действия в Росреестр было подано 207 592 заявления (здесь и регистрация права, и ипотека, и кадастровый учёт). А за 11 месяцев 2025-го – 172 655 заявлений. Получается, в месяц их стало в среднем на 9 % меньше. И эта тенденция началась не с истории Долиной, а раньше.
Рост цен на квадратный метр в регионе почти не обгоняет инфляцию, но движение вверх продолжается. Несмотря ни на что. Стоимость квадрата на первичном рынке в среднем по региону перевалила за 102 тысячи рублей, на вторичном рынке приближается к 90 тысячам. В Пензе цены ещё выше. В Сурском крае так и остаются непроданными 20 тысяч квартир в новостройках и строящихся домах. И никакой «эффект Долиной» на ситуацию не повлиял.
Мнение
В качестве меры, которая бы защитила продавцов, сейчас предлагают в том числе ввести период «охлаждения» для операций с недвижимостью на семь дней.
«Здравое зерно здесь есть, – подводит итог юрист Ассоциации потребителей Пензенской области Станислав Яшин. – Но ведь у нас уже существует так называемое титульное страхование, которое призвано помочь получить компенсацию в случаях, если возникнут непредвиденные обстоятельства, связанные с потерей прав на недвижимость. Все ли страховые компании работают с титульным страхованием? Поверьте, что нет. Тем более в сегодняшней, далеко не простой ситуации. Если же говорить о «периоде охлаждения», то что помешает гражданам прийти в суд с иском о признании сделки с недвижимостью недействительной через обозначенную неделю? Или даже позже? Ровным счётом ничего! Так как в законе чётко говорится, что срок исковой давности для таких случаев составляет от года до трёх лет. Так что до тех пор, пока в законодательство РФ не будут внесены соответствующие изменения, народ наверняка уйдёт в рынок недвижимости с новостройками, где таких рисков нет».
Ещё одно предложение, которое сейчас обсуждают, – возложить ответственность по возврату денег в случае срыва сделки на нотариусов и государство, которые эти сделки регистрируют.
Станислав Яшин подчёркивает, что выходом из ситуации могло бы стать и введение компенсации от государства для добросовестного покупателя квадратных метров в случае потери купленной недвижимости. На это можно надеяться, ведь частная собственность, согласно статье № 35 Конституции РФ, охраняется законом.
Комментарий
Доцент кафедры «Частное и публичное право» ПГУ, кандидат юридических наук Данил Феоктистов:
– Одним из вариантов на сегодняшний день можно назвать следующий: просто подождать с приобретением квартиры для того, чтобы избежать возможной потери средств. Особенно это актуально, если острая необходимость в приобретении недвижимости отсутствует либо имеются хоть малейшие сомнения в чистоте сделки и поведении продавца. Не исключено, что практика судов в скором времени может измениться. Буквально на днях Верховный суд РФ истребовал дело известной артистки, которое, по сути, стало определённой отправной точкой в последующей череде аналогичных дел, для проверки обоснованности и законности решений нижестоящих инстанций. Исходя из правовых позиций Верховного суда РФ, в дальнейшем можно будет обсуждать модели заключения и исполнения сделок с недвижимостью, обеспечивающих интересы добросовестных сторон.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
