Квартиры не продаются. Это может привести... к их дефициту в ближайшие годы

Многие помнят бешеный ажиотаж на рынке недвижимости в конце 2014 года. Новостройки скупали на уровне котлована. Брали для жизни, в рост, в ипотеку. Тогда было доступно.

Сейчас, спустя десять лет, картина иная. Жильё по-прежнему нужно. Особенно молодым семьям. Но купить его могут только люди с высоким уровнем дохода, причём официального.

Как подстроиться под изменившуюся ситуацию застройщикам, риелторам, гражданам? Эти вопросы penza.aif.ru вынес на обсуждение заседания круглого стола.

Кому одобрят, кому откажут

Ставки по ипотеке взметнулись до недоступных высот, а цена квадратного метра в новостройках, по данным Пензастата, приблизилась к 99 тысячам рублей. Льготные кредиты не спасают. Категорий граждан, которым раньше предоставлялись сниженные ставки по кредитам на жильё, становится меньше.

В середине этого года, с 1 июля 2024-го, изменили популярную программу семейной ипотеки, урезав категории её получателей. Теперь кредит со ставкой 6 % доступен лишь семьям, где воспитывается ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью. Тем, у кого ребёнок пошёл в школу или в семье двое несовершеннолетних детей, уже откажут. В Пензенской области так.

В некоторых других регионах, всего их в списке 35, получить льготный кредит по программе семейной ипотеки могут по-прежнему семьи с двумя несовершеннолетними детьми, независимо от их возраста. В этот список включили города с низким объёмом строительства, а также с индивидуальными программами развития. Среди счастливчиков есть и наши ближайшие соседи – Саратовская, Тамбовская, Нижегородская области, Республика Мордовия. Расширенная семейная ипотека актуальна также для малых городов с населением до 50 тысяч.

Ипотека подорожала. Ну и что? Цены на вторичку в Пензе доросли до новостроек Подробнее

Идём на индивидуальную рассрочку

В непростой ситуации после изменения условий семейной ипотеки оказались пензенские застройщики. У большинства из них сейчас серая полоса. Интерес к квартирам в новостройках заметно уменьшился. 

«Мы предоставляем рассрочку покупателям, причём рассматриваем практически для каждого индивидуальные условия с учётом обстоятельств. Увеличили сроки рассрочки с 1 года до 2–3 лет», – уточнила начальник отдела продаж компании «Градэк» Анна Евграфова. Сложности с продажами квартир у «Градэка» возникли в основном в Пензе: в этом году они решились строить на территории  областного центра, в дальнем Арбекове, видели неплохие перспективы, но новые условия по программе «Семейная ипотека» сильно подкосили планы. В настоящее время с трудом удается продавать квартиры в основном малой площади – студии и «однушки». Что будет в следующем году, вообще мало понятно. 

«Всё равно надо жить и работать дальше, поэтому пришлось подстроиться под новую ситуацию, –  старается быть оптимистичной начальник отдела оформления договоров АО «Домостроитель» Наталья Гирина. – Мы пошли на  снижение цен. Строим в районе ГПЗ жилой комплекс «Городские истории», здесь у нас в продаже более 400 квартир. Так вот мы установили стоимость на сегодня от 78 тыс. рублей за квадратный метр. Наши квартиры в ЖК «Сияние Севера» ещё дешевле, там от 62 тысяч за квадрат». Плюсом к невысоким ценам для стимулирования продаж «Домостроитель» тоже предоставляет своим покупателям жилья рассрочку: 30 % от стоимости квартиры покупателю нужно внести сразу при оформлении договора, а остальную сумму можно погасить в течение 3 лет. Застройщику на таких условиях продавать квартиры невыгодно, но приходится идти на уступки, как бы сложно ни было. И ещё один бонус потенциальному покупателю – возможность купить квартиру с ремонтом. Он будет бюджетным, но кого-то, возможно, устроит на первое время.

У строительной компании «Пензгорстройзаказчик», по словам её юриста  Ирины Шириповой, на данном этапе все более-менее стабильно. «Продажи идут, семейная ипотека работает. Строим ЖК «Династия» на ГПЗ. Сейчас там хорошо продаются студии, многие приходят покупать их даже за наличку», – рассказала она. Однако и этот застройщик готов подстраиваться под возможности покупателя. Предлагает квартиры в рассрочку на условиях  50-процентного первоначального взноса и уплаты  остальной суммы равными платежами до конца строительства. 

Вкладывать ли деньги в недвижимость? Подробнее

Минус 70 процентов семей

Ольга Шиндина, руководитель направления первичного жилья агентства недвижимости «Самолёт плюс Пенза», сожалеет, что по новым условиям программы «Семейная ипотека» отсекли семьи с двумя несовершеннолетними детьми: «Процентов 70 семей, которые хотели бы купить жильё, отсеялись именно по этой причине. Считаю, что это несправедливо, потому что среди таких семей имеется большой потенциал желающих воспользоваться льготным кредитом».

Ольга Шиндина обратила также внимание на то, что в принципе ужесточаются условия получения любых ипотечных кредитов, даже без предоставления льгот. Банки выдвигают очень жёсткие требования по подтверждению официального дохода заёмщиков. Однако у многих семей нет такой возможности. И это тоже существенно снизило воронку продаж недвижимости.

Риелторы также чаще сталкиваются со стремительными изменениями условий по процентным ставкам кредитования покупки жилья со стороны банков и быстро растущими ценами за квадратные метры со стороны застройщика. Совместить все условия порой непросто, особенно в ситуации, когда у покупателя ограничены финансовые возможности.

Дорогие метры. Будут ли в регионе сносить нераспроданные новостройки? Подробнее

А если в аренду?

Директор Ассоциации пензенских строителей Виктор Галкин предлагает ещё одно решение жилищного вопроса. Это строительство в регионе за счёт государственного субсидирования арендного жилья. Масштабное строительство жилья, предназначенного в аренду, могло бы существенно поддержать и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и всю строительную отрасль. Также арендное жилье могло бы составить альтернативу как семейной ипотеке, так и вообще ипотеке в целом. По сути, это хорошо забытое старое: в советское время практически всё многоквартирное жильё было государственным и предоставлялось гражданам на основе найма. Может быть, стоит к нему частично вернуться? 

Деньги в банк или в бетон? Кто сегодня покупает жилье в России Подробнее

Официальный комментарий

И.о. министра строительства и дорожного хозяйства Пензенской области Светлана Круглова:

«Резкое изменение на рынке льготных ипотечных программ приведёт к снижению платёжеспособного спроса на первичное жильё. Рыночный спрос не сможет заменить выпадающий льготный, но при этом последствия будут нелинейными: само по себе падение спроса не приведёт к пропорциональному снижению цен, которое бы восполняло недостающий спрос. 

Это связано с тем, что практически всё многоквартирное жилье строится с учётом счетов эскроу. У застройщиков нет возможности самостоятельно маневрировать ценами в существенном диапазоне, так как ценовая политика, объёмы продаж и скидок в рамках договора проектного финансирования не могут быть изменены без полного пересмотра самого договора.

Таким образом, для манёвров с ценами застройщику сначала надо расторгнуть договор проектного финансирования, полностью вернуть кредит, а взамен заключить новый договор с другими условиями. При этом цены на строительные материалы, технику, зарплату и т. д. никто не спешит снижать.

Настаёт непростой период, когда девелоперам не будет хватать платёжеспособного спроса и пойдут в ход все рыночные методы его стимулирования, а также собственные резервы… Кроме застройщика и покупателя, есть ещё государство и банки. Совместно участники рынка способны найти решение.

А вот уменьшение объёмов строительства возможно, но не за счёт реализуемых объектов, которые во времена, когда не было эскроу-счёта, могли и заморозить, а из-за сдерживания запуска новых проектов в ожидании стабилизации ситуации. Что может привести в 3–5-летней перспективе к дефициту жилья на первичном рынке и дальнейшему росту стоимости квадратного метра».

Еще не дно. Эксперт оценил, что происходит с льготной ипотекой в России Подробнее

Комментарий

Консультант отдела жилищных программ Министерства труда, социальной защиты и демографии Пензенской области Людмила Макарова:

«В Пензенской области  молодым семьям выдаются  губернаторские жилищные сертификаты на сумму 328 тыс. рублей. Предназначены сертификаты тем семьям,  в которых возраст супругов не превышает 28 лет, при условии, что в семье родится ребёнок в первый год брака. Сертификат можно направить в том числе на погашение ипотеки. Эта мера поддержки действует с 2008 года. 

С января 2023 года в регионе действует пилотный проект, направленный на  стимулирование рождаемости. В нём в настоящее время участвуют Сердобский и Земетчинский районы. Здесь многодетным семьям при рождении третьего ребёнка или последующих детей выделяется сумма в размере 550 тыс. рублей на погашение ипотеки. Данная выплата дополняет федеральную в рамках господдержки на погашение ипотеки в размере 450 тыс. рублей. 

Улучшить жилищные условия в этих районах помогут также женщинам, стоящим на учёте по беременности в возрасте до 25 лет. Им предоставляется льготный займ на сумму 2 млн 200 тыс. рублей на приобретение или строительство жилья.  Займ предоставляет Агентство ипотечного кредитования под 1 % годовых на срок до 30 лет. 

На территории Пензенской области с 2018 года 10 886 семей с детьми воспользовались льготами по программе семейной ипотеки. Обновление условий в рамках этой программы, по её мнению, было принято после многочисленных исследований и опросов, которые провели эксперты АО «Дом РФ». Изучив потребности и возможности по улучшению жилищных условий семей с детьми, они пришли к выводу, что именно семьи, где воспитываются маленькие дети или ребёнок с инвалидностью, наиболее уязвимы и нуждаются в поддержке государства. 

Арендный бум. Эксперты рассказали, сколько можно заработать на сдаче жилья Подробнее

Сколько квартир не продано в Пензенской области?

• В уже введённых в эксплуатацию МКД – 2,3 тыс. квартир общей площадью 137 тыс. кв. метров. Рост – 70 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
• В строящихся домах – 12 тысяч квартир общей площадью 722 тыс. кв. метров. Это 1,5–2-годовой объём ввода многоквартирного жилья.

Сколько введено жилья в эксплуатацию?

• За 10 месяцев 2024 года на территории Пензенской области введено в эксплуатацию  809,5 тыс. кв. метров жилья, что составляет 112,9 % к соответствующему периоду прошлого года, в том числе:

– МКД введено 397,8 тыс. кв. метров – 119,1 % к уровню прошлого года;

– ИЖС введено 411,7 тыс. кв. метров – 107,5 % к уровню прошлого года.

• Пензенская область по итогам октября 2024 года – на 3-м месте среди субъектов ПФО и на 22-м среди субъектов РФ. 
• По итогам 2024 года ожидается ввод в эксплуатацию около 1 млн кв. метров жилья, что составит 105,0 % к уровню прошлого года.