Рынок недвижимости сейчас лихорадит. Ставки ипотечных кредитов растут, банки стали строже относиться к выдаче кредитов, а застройщики обращают внимание на то, как быстро растут в цене стройматериалы.
Одни говорят о стагнации, другие - о том, что скоро «мыльный пузырь лопнет». Третьи утверждают, что квадратный метр продолжит дорожать.
О том, стоит ли сейчас покупать квартиру и каких сюрпризов ждать от строительных компаний, рассказал коммерческий директор УК РКС-Девелопмент Александр Коваленко:
«Все, происходящее на рынке недвижимости сегодня, не похоже на сценарии, развивавшиеся в 2008-м, 2015-м и 2020-м годах по одной важной причине, которая называется «проектное банковское финансирование».
Многие ждут обвала, или хотя бы снижения цен на недвижимость в связи с уменьшением спроса, поскольку именно по таким законам живут почти все рынки – снижение спроса приводит к падению цен.
Но сегодняшние новостройки зависят не от денег дольщиков, а от банковского проектного финансирования. Во время прошлых кризисов первое, что делали застройщики, - снижали цены на квартиры, чтобы обеспечить финансирование строительства, а если это не помогало или получаемых денег было не достаточно на закупки стройматериалов и на расчёты с подрядчиками за выполненные работы, начинали рассчитываться с подрядчиками квартирами. Это приводило к ещё большему снижению цен, поскольку подрядчики, нуждаясь в деньгах на выплату заработной платы, выставляли полученные от застройщика квартиры по ценам, ниже рыночных.
В 2016-м цены на недвижимость в некоторых регионах упали на 30%. Учитывая снижение спроса в период экономической нестабильности и дороговизну ипотеки, основной спрос приходился именно на квартиры подрядчиков, что, в свою очередь, приводило к снижению цен и на вторичном рынке, поскольку цены за квадратные метры в новостройках всегда являются для него ориентиром.
Сегодня у застройщиков есть деньги и на покупку строительных материалов, и на расчёты с подрядчиками независимо от объёмов продаж. Потребности в расчётах с подрядчиками квадратными метрами нет, да и банк, финансирующий строительство, такое не позволит.
Банки будут продолжать финансировать строительство независимо от продаж в рамках согласованного финансового плана. В случае, если потребуется его корректировка, например, из-за повышения себестоимости строительства, застройщик пересмотрит финансовую модель, изменит цены продаж и пойдёт пересогласовывать данную финансовую модель с банком.
Вторая важная причина того, что цены на недвижимость продолжат расти ещё и ещё – подорожавшие стройматериалы, цены которых зависят от курса доллара, плюс дефицит стройматериалов из-за санкций и проблем, связанных с логистикой, что может привести к ещё большему подорожанию. Очень большое количество строительных материалов импортные, а те, которые «российские» - из импортных комплектующих или из импортных ингредиентов.
Третье отличие сегодняшнего сценария от кризисных сценариев прошлых лет - большинство застройщиков весело перевыполняли планы по продажам в последние два года в связи с дешевой доступной ипотекой, и процент проданных квартир на сегодня превосходит процент построенных. В связи с этим, непроданные квартиры в строящихся ЖК подорожают «за себя и за того парня», поскольку строить из подорожавших материалов придётся и те, которые пока ещё не проданы и те, которые уже проданы по более дешевым ценам.
Четвёртая важная причина – новые жилые комплексы пока не будут выходить на рынок по причине резко подорожавшего проектного финансирования дефицита строительных материалов, выросшей себестоимости и подорожавшей ипотеки, являвшейся основным драйвером спроса. Значит, количество предложений на рынке уменьшится, что также приведёт к росту цены. И даже когда на рынок выйдут через несколько лет новые проекты, они будут менее конкурентными по локациям, а также по ключевым потребительских характеристикам, поскольку, даже если они будут бизнес-класса, это будет бизнес класс, создающийся в условиях строгой экономии на всём.
Пятая причина – цены на вторичном рынке. Цены на квартиры в новостройках являются ориентиром для собственников квартир на вторичном рынке недвижимости, и при отсутствии падения цен на первичном рынке, массового снижения цен квартир на вторичке не будет. Тем более, в текущей ситуации сливать квартиры не имеет смысла, поскольку не понятно, что делать с подешевевшим рублём. Также важно, что большое количество инвесторов приобретали квартиры в течение последних двух лет на растущем рынке, и многие - с использованием ипотечных средств, что не даёт нам причин ожидать появления этих квартир по переуступке на вторичке по низким ценам.
Шестая причина – спрос восстановится по новым ценам. Обычно на восстановление спроса уходит от 3 месяцев до двух лет, но спрос на недвижимость всегда восстанавливается. Покупатели привыкнут к новым ценам и новым ипотечным ставкам, застройщики предложат рассрочки и отсрочки платежа и разработают с банками субсидированные процентные ставки. Но главное, многие покупатели уже пережившие кризис, знают – цена на недвижимость всегда растёт, а ставки по ипотеке всегда снижаются. И всегда выгоднее купить квартиру сегодня по сегодняшней цене и по высокой ипотечной ставке для того, чтобы зафиксировать цену квартиры, и въехать в неё как можно быстрее, чтобы не нести дополнительных расходов на съём жилья, а кредит можно рефинансировать, как только такая возможность представится. А потом рефинансировать ещё и ещё раз, потому что банки будут конкурировать, а правительство всегда будет стремиться удержать инфляцию, а значит, снижение ключевой ставки, а вместе с ней и ипотечных ставок, это только вопрос времени.
И ещё - прибыль застройщика зависит и от сроков передави квартир дольщикам. В случае задержки передачи ключей дольщики подают в суд и получают неустойку за несвоевременную передачу квартир, что отрицательно сказывается на финансовом результате застройщика.
5 апреля Правительство продлило на год сроки действия разрешений на строительство и ГПЗУ, истекающих до 1 августа 2022 года. Это означает, что застройщики могут без штрафных санкций со стороны дольщиков передать им квартиры на год позже. Что даёт застройщикам возможность решить вопрос с подорожавшей себестоимостью, найти альтернативные варианты лифтового оборудования, отделочных материалов, сантехнике и электрике и попробовать сдержать себестоимость, а значит и цену квадратного метра для покупателя. И пусть данное распоряжение правительства оградит застройщиков от исков дольщиков за несвоевременную передачу квартир, но от процентов банкам за использование денег в течение этого года оно их не освобождает. Что всё равно в итоге приведёт, пусть не к такому серьёзному, но всё же увеличению себестоимости квадратного метра».
Реклама
